一、概述
1、概念：土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅
【提示】2019年7月，財政部會同國家稅務總局發布了《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》
2、特點：
1.以增值額為征稅對象
2.征稅面比較廣
3.采用扣除法和評估法計算增值額
4.實行超率累進稅率
5.實行按次征收
【鏈接】不動產轉讓環節稅收
轉讓方：增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、所得稅
承受方：契稅、印花稅
二、納稅人
土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
【解釋】包括各類企業單位、事業單位、機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人。
【提示】凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納土地增值稅的義務。
三、征稅范圍
(一)征稅范圍的一般規定
轉讓、國有：出讓國有土地、轉讓非國有(集體所有)土地的行為不征稅
轉讓使用權/產權：強調國有土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉移，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為
有償：強調取得收入，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅
【解釋】土地使用權的出讓和轉讓：
(二)征稅范圍的特殊規定(哪些征;哪些不征;哪些免征)
具體事項 | 土地增值稅的具體規定 |
合作建房 | 一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免；建成后轉讓的，征稅 |
交換房地產 | 征稅（個人之間互換自有居住用房，經當地稅務機關核實，免征） |
房地產抵押 | 抵押期間不征；抵押期滿后看產權是否轉移，以房地產抵債，征稅 |
房地產出租 | 權屬不變更，不征 |
房地產評估增值 | 產權未轉移，房屋產權所有人、土地使用權所有人也未取得收入，不征 |
國家收回國有土地使用權、征用地上建筑物及附著物 | 權屬已變更，原房地產所有人也取得了收入，但按照規定，免征 |
代建房行為 | 產權未轉移，不征 |
房地產繼承 | 是指房產的原產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產產權和土地使用權的民事法律行為，不予征稅 |
房地產贈與 | 不征收土地增值稅的房地產贈與行為只包括以下兩種： 1.房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為（贈與至親） 2.房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為（公益贈與） |
土地使用者轉讓、抵押、置換土地 | 只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，應該征稅 【提示】在所擔保的債務到期之前，抵押人實際上仍對設為抵押物的土地享有占有、使用、收益的權利，土地使用權屬并未發生轉移行為，不繳納土地增值稅。土地使用者作為抵押人，以土地使用權設為抵押物，在抵押期滿后，不能如期清償債務，而以作為抵押物的土地使用權清償債務時，抵押的土地使用權被債權人實質性依法取得，土地使用者作為抵押人實際上也取得相應的經濟利益，這個時候無論是否辦理土地使用權屬變更，都應當依照稅法規定繳納土地增值稅（2020年新增） |
四、稅率——四級超率累進稅率
（責任編輯：）
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